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项目孵化,城市更新前期运作的转型方向

发布时间:2017-10-16 15:44:00 Clicks:0

深圳是市场化城市更新最前沿的地区。各路资本在城市更新这个风口下,纷纷向深圳涌入。但遗憾的是,各路资本就像漂浮在深圳上空的热气球,始终无法落地。曾有一个外地来的资本,在深圳考察了上百个城市更新项目,但这个资本最终没有落地。

深圳城市更新走到现在,在空中,飞来飞去的城市更新项目,已达数百个乃至上千个。但从可实施的角度,完全干净的项目,可以说,基本上是一个也没有。特别是深圳正在讨论的棚改新政,将旧住宅区市场化城市更新这条路完全封闭了。一个外地来的资本,在几年内觅到一个真正可实施的城市更新项目,已经是一个可遇不可求的事情了。

深圳,最大的亮点,是深圳的市场化程度。目前,深圳城市更新遇到的问题,笔者认为,并不是深圳城市更新市场化的方向出了问题,而是城市更新实施市场化的方式存在问题

从深圳城市更新的实施模式来说,目前,走过了两个阶段:第一个阶段,是政府主导的城市更新实施第一代模式,可用下图表示:

图片1.png

     在这种模式下,政府获得了土地增值的最大份额,但由于大量的征收,也为政府集聚了大量的社会矛盾。

     第二个阶段,就是《深圳城市更新办法》颁布后的这8年主要采用的模式,示意图如下:

图片2.png


    在这一模式下,对土地产生的增值,按政策规定,留足给政府的之后,剩余土地增值收益在开发商和原业主之间通过市场化的博弈实现。但由于原业主是一个一个单一的主体,随着收购的逐一进行,收购价格必然抬高,“钉子户”就成为了必然现象。

    民主化,已经是深圳乃至全国一个不可逆转的社会进程。在民主化的进程下,个人意识的苏醒和对个人权益的维护,成为一个必然。因此,笔者认为,伴随着社会的进步和民主化的进程,市场化的城市更新必然过渡到业主主导的第三个阶段,如下图:

图片3.png


这种模式由于是业主主导,因此,在按政策规定留够政府的前提下,必然实现业主在城市更新中的利益最大化。这种模式,可以看做在业主主导下,先把一个不可直接实施的城市更新项目,孵化成一个成熟的可实施的城市更新项目后,在进入二级开发阶段。

但业主均为一个一个的单个主体,在没人组织的情况下,谁都想等着其他业主把项目孵化好,自己搭一个顺风车。谁来做孵化,谁愿意做孵化,孵化的资金谁来出,孵化的收益又如何实现,这是城市更新项目孵化必须面对的一个一个问题。

我们,深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司,来做城市更新的孵化,且不论孵化成功与否,均不向业主收一分钱!!!

作为首先提出城市更新项目孵化模式的机构,依托城市更新网、城市更新汇、城市更新众筹网等多个平台,经过几年对资本+服务模式的探索,已经摸索出一套解决城市更新孵化模式一系列问题的方案。我们将依托城市更新孵化基金、城市更新投资基金等资本实力,依靠在城市更新领域摸爬多年的实践经验和技术实力,在业主资产增值最大化的前提下,实现城市更新项目的孵化。

城市更新项目孵化,将是城市更新前期运作转型的方向。您还在等什么?拨打4000-663-998与我们配资开户 吧!

 



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